Кадастровая оценка — госмонополия, отмена моратория. Что дальше?

В конце прошлого года правительство внесло в Госдуму проект поправок в закон об оценочной деятельности, усложняющий снижение кадастровой стоимости земельных участков. Законопроект разрешает местным органам власти, а также властям Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя оспаривать в суде решения комиссий при Росреестре, если они существенно снизили кадастровую стоимость. Сейчас муниципалитеты могут оспаривать такие решения, только если сами являются собственниками земли, пишут «Ведомости».

Как отмечает замминистра экономического развития Николай Подгузов, законопроект разработан во исполнение постановления Конституционного суда, предписавшего правительству разработать такую поправку. У муниципального образования может быть законный интерес оспорить решение комиссии, принятое по инициативе собственника участка, решил Конституционный суд в июле 2016 г. Кадастровая стоимость влияет на налоги и заинтересованность муниципальных образований налицо, согласен с Конституционным судом член Общественной палаты Тахир Мамедов.

По словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, все изменения в регулировании кадастровой оценки ради увеличения налоговой базы регионов и новое предложение не исключение. Так, уже отменен мораторий на кадастровую переоценку: регионам дано право самим решить, оставят они стоимость неизменной на уровне 2014 г. до 2020 г. или смогут ее повысить.

Другой принятый в прошлом году закон ввел госмонополию на кадастровую оценку — с 2018 г. ее будут проводить государственные бюджетные учреждения (об этом мы писали ранее).

Как отмечает президент саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» Алексей Каминский, оспаривать по законопроекту предлагается не кадастровую стоимость, а решение комиссии, для чего достаточно признать отчет об оценке, представленный собственником, не соответствующим требованиям законодательства. Это проще, чем оспорить стоимость, указывает эксперт.

Если все, что решают комиссии, может быть оспорено городом в суде, то какой в них смысл. Это лишает регионы стимулов создавать комиссии, в которые входят не только чиновники, но и представители оценщиков. Тогда оспорить кадастровую оценку можно будет только в суде.

А.Каминский считает, что можно было бы дать местным властям право оспаривать не решение комиссий, а стоимость, предоставляя собственный отчет и доказывая, что вариант муниципалитета ближе к рынку.

Однако, по словам И.Радченко, если не определить, какое снижение стоимости считается существенным, то пересматривать смогут любое: там, где нет точных цифр, есть простор для коррупции.*

При этом необходимо учитывать, что размер снижения кадастровой стоимости в результате принятия в качестве кадастровой стоимости рыночной стоимости объекта недвижимости, зависит от того насколько оценщик, проводивший оценку кадастровой стоимости методами массовой оценки «попал» в рынок. Не редки случаи, когда при оценке кадастровой стоимости не учитывались некоторые категории земель (например сады, парки) и участки расположенные в одном квартале и граничащие между собой, но отличающиеся категорией, признавались равноценными. Позднее, в следствии оспаривания,  кадастровая стоимость изменялась значительно (в 10 и более раз).

Опыт разрешения возникающих у собственников и правообладателей объектов недвижимости проблем при оспаривании кадастровой стоимости показывает, что метод массовой оценки недвижимости не является надежным инструментом в руках исполнителей, для которых заказчиком поставлено конкретное задание на оценку.

Скорее всего, учитывая закрепленную законодательно возможность оспаривания кадастровой стоимости недвижимости для собственника или правообладателя и желание региональной власти увеличить бюджет за счет налогов и арендных платежей, компромиссным решением может стать установление кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости, принятого уполномоченным органом (комиссией или ФГБУ) на конкретную установленную дату оценки. При этом не должно проводится переоценки кадастровой стоимости методами массовой оценки, которую придется оспаривать, что сбережет бюджет от неоправданных затрат. Также, оценщик должен самостоятельно защищать выполненный отчет об оценке, а стоимость работ по оценке рыночной стоимости должна быть определена местными органами власти и оплачена оценщику из бюджета, если отчет об оценке действительно соответствует законодательству об оценочной деятельности. Это явится стимулом для оценщиков более ответственно выполнять работу и защитит заказчика оценки от произвола недобросовестных оценщиков.

Таким образом, будут решены проблемы несоответствия кадастровой и рыночной стоимости недвижимости, неоправданных бюджетных трат, некачественного исполнения отчетов об оценке рыночной стоимости.

А в случае наличия непримиримых противоречий между исполнителем отчета об оценке и экспертом уполномоченного органа о соответствии отчета законодательству об оценочной деятельности (а другого обоснования непринятия указанной в отчете стоимости не существует) разрешение споров должно осуществляться судом.

«Агентство Правовых Решений»

Желаем Вам успехов и будем рады помочь!

*Статья подготовлена с использованием материалов сайта finmarket.ru