Аренда земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности. Выбор и изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Иногда в процессе предварительного расчета рыночной стоимости земельного участка выясняется, что снижение кадастровой стоимости традиционными методами невозможно, так как она соответствует рыночной стоимости или отличается незначительно. Нередки случаи, когда к повышенной кадастровой стоимости присовокупляется и изменение арендной ставки, вследствие изменения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов и коэффициента категории арендатора. Но клиент, настроенный на положительный результат просит найти решение, позволяющее снизить расходы на арендную плату или налог. В подобных случаях возможный выход находился в изменении вида разрешенного использования участка. Однако теперь здесь есть множество преград.
С недавних пор Земельным Кодексом предусмотрен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).
Арендатор не вправе изменять договор аренды в этой части в одностороннем порядке ссылаясь на то, что у него есть право выбора разрешенного использования земельного участка на основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса.
В свою очередь арендодатель теперь не может пойти навстречу арендатору и согласиться на внесение такого изменения – такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ).
После внесения данных изменений, возник вопрос: если договор был заключен до 1 марта 2015 года, то есть еще до вступления в силу поправок в Земельный кодекс, возможно ли изменение вида разрешенного использования при согласии арендодателя?
Ответ на него дал Президиум ВАС РФ постановлении от 25.06.13 № 1756/13, где отмечено, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости.
Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка после заключения договора аренды невозможно.
Учитывая, что срок аренды земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности ограничен договором, при заключении договора аренды на новый срок есть возможность изменить вид разрешенного использования земельного участка или указать несколько видов разрешенного использования. При этом важно понимать, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования и при расчете ставки учитываться будет удельный показатель кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого установлено наибольшее значение.
В отдельных случаях арендодатель в договоре аренды земельного участка прямо указывает, что участок предоставляется арендатору для определенной цели, но арендатор вправе использовать его в соответствии с любым видом разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом. Однако если арендатор будет использовать участок не в соответствии с тем видом разрешенного использования, который первоначально указан в договоре, этот факт станет основанием для изменения размера арендной платы.
А сейчас самое интересное! В пункте 17 статьи 39.8 Земельного кодекса речь идет о запрете изменения вида разрешенного использования только участков, предоставленных по результатам аукциона. А что же с земельными участками, предоставленными без торгов, в соответствии с положениями п.2 ст 39.6 Земельного кодекса? Полагаю, на это вопрос пока нет ответа. При рассмотрении споров по прежней редакции ЗК РФ, суды все равно не допускали изменение видов разрешенного использования по требованию арендатора при любых случаях предоставления участков (не важно — на торгах или без торгов). Как суды реагируют на изменение видов разрешенного использования участка, предоставленного без торгов мы узнаем, изучив судебную практику.
Желаем Вам удачи и рады помочь!
«Агентство Правовых Решений»
